La menor disponibilidad de créditos hipotecarios y los elevados valores de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires impulsaron a compradores hacia distintos municipios del Gran Buenos Aires, donde todavía encuentran alternativas acordes a sus presupuestos.
Porn Florencia Belén Mogno
Durante años, la búsqueda de una propiedad estuvo asociada a un movimiento desde el Conurbano hacia la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, el mercado inmobiliario mostró durante los últimos meses un cambio en esa dinámica. Las búsquedas de propiedades comenzaron a desplazarse hacia el Gran Buenos Aires, en un contexto marcado por una menor oferta de créditos hipotecarios y valores elevados en la Capital Federal.
El relevamiento de Mercado Libre Inmuebles registró un crecimiento interanual de entre 35 y 37 por ciento en las búsquedas orientadas al Gran Buenos Aires y al interior del país. La plataforma recibe cerca de 1,95 millones de usuarios únicos por mes que buscan propiedades en venta y definió la modificación de la tendencia con una frase: “La demanda se mueve fuera de CABA”.
Uno de los casos que reflejó con mayor claridad esta transformación fue Ramos Mejía. La localidad del oeste bonaerense registró un incremento del 52 por ciento en la demanda de propiedades respecto del año anterior y se convirtió en uno de los mercados más dinámicos del Área Metropolitana.
En contraposición, Caballito, uno de los barrios más buscados históricamente dentro de la Ciudad de Buenos Aires, presentó una caída cercana al 30 por ciento en la cantidad de contactos recibidos.
El presupuesto como factor de decisión
La modificación de las preferencias estuvo relacionada con el contexto económico y con las posibilidades concretas de acceso a una propiedad. Según la información aportada por Mercado Libre Inmuebles, el mercado hipotecario perdió dinamismo durante los últimos meses y actualmente se otorgan aproximadamente la mitad de los créditos que en el mismo período del año anterior.
La menor disponibilidad de financiamiento y los precios que continuaron firmes en la Ciudad de Buenos Aires llevaron a muchas familias a modificar sus estrategias de búsqueda. En lugar de mantener como única alternativa las propiedades ubicadas en Capital Federal, comenzaron a considerar distintas localidades del Conurbano, donde sus presupuestos podían alcanzar otras opciones.
En ese escenario, una misma cantidad de dinero que resultaba insuficiente para acceder a un departamento en la Ciudad podía permitir la compra de una vivienda de mayor superficie o mejor ubicación en diferentes municipios del Gran Buenos Aires. De esta manera, el presupuesto disponible pasó a tener un peso central a la hora de definir dónde buscar una propiedad.
La relación entre oferta y demanda también mostró diferencias según el tipo de inmueble y la zona. Mercado Libre identificó a las casas ubicadas en el Gran Buenos Aires como uno de los segmentos con mayor potencial, debido a que la cantidad de interesados superaba ampliamente a las propiedades disponibles. Este desequilibrio generó nuevas oportunidades para desarrolladores inmobiliarios y propietarios.
Los datos elaborados por la Universidad de San Andrés también reflejaron una pérdida de impulso en la demanda de departamentos en venta dentro de CABA. Durante junio, ese segmento registró un crecimiento interanual del 2,9 por ciento, aunque presentó una caída del 8,8 por ciento respecto de mayo.
La evolución mostró un escenario diferente al que había acompañado el regreso del crédito hipotecario durante 2025. La menor cantidad de financiamiento disponible modificó las condiciones del mercado y repercutió sobre las decisiones de quienes buscaban acceder a una vivienda.
Precios con comportamientos diferentes
Los valores de las propiedades también presentaron variaciones según el tipo de inmueble y la zona. En julio, el valor mediano de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 1,6 por ciento interanual. En el caso de las casas, en cambio, se registró un retroceso del 0,9 por ciento.
En el resto del Área Metropolitana de Buenos Aires, las variaciones fueron mucho más moderadas. Esta diferencia contribuyó a consolidar al Conurbano como una alternativa para quienes continuaron interesados en comprar una propiedad, especialmente en un contexto de menor acceso al financiamiento.
El mercado de alquileres también mostró modificaciones importantes. Desde noviembre de 2023, la oferta de departamentos disponibles para alquiler en el AMBA aumentó 290 por ciento. Al mismo tiempo, los valores presentaron incrementos interanuales del 21,8 por ciento en departamentos y del 24,7 por ciento en casas.
Este escenario se diferenció de la situación de fuerte escasez que había caracterizado al mercado de alquileres tiempo atrás. El aumento de la oferta modificó las condiciones existentes y sumó otro elemento a la transformación que atravesó el mercado inmobiliario del Área Metropolitana.
Los datos mostraron así un cambio en la distribución de la demanda de propiedades. El Conurbano, que durante años fue presentado como un lugar desde el cual muchas familias buscaban trasladarse hacia la Ciudad de Buenos Aires, comenzó a recibir una mayor cantidad de interesados en comprar.
La modificación estuvo vinculada principalmente con las posibilidades económicas de los compradores. Con menos créditos hipotecarios disponibles y precios elevados en CABA, las familias ampliaron sus zonas de búsqueda hacia municipios del Gran Buenos Aires, donde sus presupuestos todavía podían permitirles acceder a propiedades de determinadas características.
El movimiento registrado por las búsquedas inmobiliarias reflejó, de esta manera, que el lugar elegido para comprar una vivienda estuvo cada vez más condicionado por la capacidad económica disponible. El cambio en la demanda modificó el mapa de interés inmobiliario y otorgó mayor protagonismo a distintas localidades del Conurbano.
Fuente fotografías: redes sociales.
