Los precios en el conurbano bonaerense registraron subas superiores al 50 por ciento durante el último año y superaron a los valores de la Ciudad de Buenos Aires.
Por Florencia Belén Mogno
Durante 2025, el mercado de alquileres del Gran Buenos Aires profundizó una dinámica de encarecimiento sostenido que amplió la brecha entre el costo de la vivienda y la evolución de los ingresos. En un contexto marcado por la retracción del poder adquisitivo, el acceso al alquiler se consolidó como una de las principales dificultades para los hogares del conurbano.
Sin embargo, la aceleración de los valores no respondió solo al ritmo inflacionario, sino que se explicó por transformaciones estructurales del mercado inmobiliario. La escasez de oferta, la precaución de los inquilinos y la reconfiguración del negocio redefinieron las condiciones de acceso a la vivienda en amplias zonas del territorio bonaerense.
Este escenario impactó con mayor fuerza fuera de la Ciudad de Buenos Aires. Localidades que históricamente presentaron valores más bajos comenzaron a registrar precios equiparables, e incluso superiores.
En ese sentido y de acuerdo con el material al que accedió Diario NCO, el informe de Reporte Inmobiliario señaló que los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires cerraron diciembre del 2025 con incrementos interanuales que superaron ampliamente a la inflación general del período. Mientras el índice inflacionario se ubicó en torno al 31 por ciento, los alquileres registraron subas superiores al 50 por ciento.
Subas por encima de la inflación
En sintonía con lo planteado, el relevamiento mostró que los departamentos de dos ambientes acumularon aumentos promedio cercanos al 52 por ciento, mientras que las unidades de tres ambientes superaron el 51 por ciento.
De esta manera, el reporte expuso que los valores de alquiler prácticamente duplicaron la evolución de los precios generales, una tendencia que se sostuvo durante varios meses consecutivos.
Por otro lado, más allá del ritmo de los incrementos, el estudio destacó el nivel absoluto que alcanzaron los precios. Los departamentos estándar usados, sin amenities, superaron el millón de pesos mensuales en el caso de las unidades de tres ambientes, mientras que los de un dormitorio se ubicaron en valores que hasta hace poco se concentraban en barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
El conurbano más caro
A su vez, uno de los datos más significativos del informe fue que, en promedio, los alquileres del Gran Buenos Aires ya superaron a los de la Ciudad de Buenos Aires para tipologías similares. Esta situación respondió, en gran medida, a la menor oferta estructural de departamentos en el conurbano.
Durante los últimos años, la cantidad de desarrollos residenciales en propiedad horizontal creció a un ritmo menor en el Gran Buenos Aires que en la Ciudad, lo que redujo la disponibilidad de unidades en alquiler. Esa escasez impactó en los precios, incluso en un contexto donde la demanda mostró señales de mayor prudencia.
La tendencia se expresó con particular intensidad en la Zona Norte, donde localidades como Vicente López, Martínez y Olivos concentraron los valores más elevados. En estos distritos, los alquileres de tres ambientes superaron holgadamente el millón de pesos mensuales y, en algunos casos, alcanzaron picos cercanos a los dos millones.
Diferencias regionales y cambios en el negocio
Por otra parte, en la Zona Oeste y Sur del conurbano los aumentos interanuales siguieron una lógica similar. Esta dinámica consolidó un escenario de encarecimiento sostenido que afectó a distintos sectores del territorio bonaerense.
Asimisno, el relevamiento también señaló que, durante el último trimestre del 2025, la tasa de incremento mostró una desaceleración relativa en comparación con períodos anteriores. Sin embargo, este comportamiento no resultó suficiente para revertir la presión acumulada sobre los ingresos de los inquilinos.
En paralelo, los cambios en el marco regulatorio del mercado inmobiliario redujeron el riesgo percibido por los propietarios y generaron un renovado interés inversor. No obstante, ese movimiento todavía no se tradujo en una ampliación significativa de la oferta, por lo que los precios continuaron elevados.
Un escenario que tensionó el acceso a la vivienda
En contraste con el conurbano, la Ciudad de Buenos Aires presentó durante el mismo período aumentos más alineados con la inflación general, impulsados por una mayor cantidad de desarrollos nuevos y un volumen de oferta más amplio.
En el Gran Buenos Aires, en cambio, la combinación de escasez de viviendas, subas por encima de la inflación y recuperación parcial del atractivo para los propietarios configuró un escenario que profundizó las dificultades de acceso al alquiler.
De este modo, el mercado inmobiliario del conurbano cerró el 2025 con una presión creciente sobre los inquilinos y con diferencias regionales marcadas, que colocaron a la Zona Oeste y Norte entre las áreas más afectadas por los aumentos sostenidos en los valores de la vivienda.
Fuente fotografías: redes sociales.
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