Alquileres. Los incrementos superaron ampliamente la inflación, absorbieron más de un tercio del salario formal y tensionaron un mercado con alta demanda y miles de viviendas vacías.
Por Florencia Belén Mogno
El mercado de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires atravesó durante 2025 un proceso de fuerte encarecimiento que agravó la crisis habitacional en la región. La aceleración de los precios por encima de la evolución de los ingresos consolidó un escenario de creciente dificultad para amplios sectores que dependieron del alquiler como única vía de acceso a la vivienda.
En la Zona Norte del Conurbano, la presión sobre los valores de las viviendas se combinó con una demanda sostenida y una oferta que no logró ampliarse al mismo ritmo. Ese desequilibrio impactó de manera directa en la economía de los hogares, que destinaron una proporción cada vez mayor de sus ingresos al pago mensual del alquiler y de los costos asociados.
El fenómeno no se explicó únicamente por la dinámica inflacionaria general, sino por una reconfiguración del mercado tras los cambios normativos y contractuales que redefinieron la relación entre propietarios e inquilinos. La consecuencia fue una mayor volatilidad en los valores, menor previsibilidad para quienes alquilan y una barrera de entrada más elevada para los jóvenes y familias que intentan independizarse.
De este modo y según el documento al que accedió Diario NCO, un informe de Reporte Inmobiliario indicó que los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires aumentaron más del 50 por ciento interanual durante 2025.
Subas por encima del índice general de precios
En la Zona Norte se registraron los valores más elevados del Conurbano, con departamentos que en determinados casos superaron los dos millones de pesos mensuales. No obstante, en el sur del área metropolitana los aumentos también resultaron pronunciados, aunque partieran de niveles más bajos.
Ese incremento superó ampliamente el 31,5 por ciento de inflación anual informado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos, lo que evidenció un desfasaje significativo entre el costo de la vivienda y la evolución del índice de precios al consumidor.
En tanto, los departamentos de dos ambientes mostraron subas promedio del 52 por ciento interanual, mientras que los de tres ambientes rondaron el 51,6 por ciento. Esa tendencia impactó especialmente en los hogares que buscaron unidades familiares y debieron afrontar ajustes superiores a la evolución de sus salarios.
El alquiler como límite de asequibilidad
Asimismo, un estudio elaborado por el Colegio de Martilleros bonaerense junto con la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA) durante el último trimestre de 2025 señaló que el valor promedio de un alquiler equivalió al 36 por ciento del salario formal. Ese porcentaje colocó a numerosos inquilinos en el límite del umbral internacionalmente recomendado en materia de asequibilidad.
El informe advirtió que destinar más de un tercio del ingreso al pago de la vivienda redujo la capacidad de ahorro y restringió el consumo en otros rubros esenciales. Para muchas familias, la renovación contractual implicó resignar superficie, mudarse a zonas más alejadas o asumir mayores niveles de endeudamiento.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los alquileres también mostraron incrementos significativos. Durante el cuarto trimestre de 2025 registraron una suba del 32 por ciento, con monoambientes que se acercaron a los 500 mil pesos mensuales y unidades de tres ambientes que superaron el millón.
Demanda concentrada y expensas en alza
En tanto, el segmento de monoambientes concentró la mayor demanda, impulsada principalmente por estudiantes y trabajadores jóvenes que migraron hacia la Ciudad. Esa presión sostuvo incrementos interanuales superiores al 34 por ciento en ese tipo de unidades.
De manera paralela, distintos relevamientos privados señalaron que más de 200 mil viviendas permanecieron desocupadas en el área metropolitana. Informes de la organización Tejido Urbano indicaron además que cuatro de cada diez jóvenes no lograron independizarse, lo que reflejó el impacto estructural de los precios sobre las trayectorias habitacionales.
A ello se sumó el aumento sostenido de las expensas, que promediaron los 250 mil pesos mensuales en la Ciudad y elevaron el costo total de acceso a la vivienda. De este modo, el gasto combinado de alquiler y servicios superó con facilidad el millón de pesos para una familia tipo.
Brechas territoriales en el corredor norte
En el GBA Norte, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en torno a los 734.879 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanzó aproximadamente 1.034.149 pesos.
Entre las localidades con valores más altos se destacaron La Lucila, seguida por Olivos y Don Torcuato. En contraste, Billinghurst, Del Viso y José León Suárez presentaron los valores más bajos dentro del mismo corredor, aunque también evidenciaron aumentos significativos.
El resultado fue un mercado más segmentado y restrictivo, donde la ubicación geográfica y el nivel de ingresos condicionaron de manera decisiva las posibilidades de acceso. La combinación de subas por encima de la inflación, presión de costos adicionales y persistencia de viviendas vacías configuró un escenario de crisis estructural que continuó tensionando el derecho a la vivienda en el área metropolitana.
Fuente fotografías: redes sociales.
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